Vyplatí se krátkodobý pronájem bytu? Záleží na obsazenosti

Krátkodobý pronájem bytu vydělá víc než dlouhodobý jen tehdy, když je byt obsazen dostatečně často a náklady nesnědí rozdíl. Pro někoho to je dobrá varianta, pro jiného past, protože se spoléhá na obsazenost, kterou nelze zaručit. Vezměme modelový byt a spočítejme, kolik nocí ročně se musí obsadit, aby se krátký pronájem vyplatil. Čísla jsou ilustrační, neodrážejí žádný konkrétní trh a ve vašem případě se budou lišit.

Modelová situace: dva způsoby, jak byt využít

Majitel má byt, který lze pronajmout dlouhodobě za 18 000 Kč měsíčně. Nájemce hradí energie sám a majitel nemá další starosti kromě občasné opravy. Příjem je předvídatelný a práce minimální.

Alternativou je krátkodobý pronájem za 1 800 Kč za noc. Průměrný pobyt trvá dvě noci a po každém pobytu je nutný úklid za 500 Kč. Platforma si bere provizi 15 procent, tedy 270 Kč z každé noci.

K tomu přibývají měsíční náklady, které při krátkém pronájmu hradí majitel: energie, internet, spotřební materiál a prádlo, dohromady řekněme 4 000 Kč. Vyplatí se to, jen když po odečtení všech nákladů zůstane víc než 18 000 Kč. Proto potřebujeme obsazenost.

Výpočet při různých obsazenostech

Při obsazenosti 50 procent je obsazeno 15 nocí měsíčně. Příjem činí 27 000 Kč, úklid 7,5 pobytu po 500 Kč je 3 750 Kč, provize 4 050 Kč a fixní náklady 4 000 Kč. Zůstává 15 200 Kč, což je méně než dlouhodobý nájem.

Při obsazenosti 70 procent je to 21 nocí. Příjem 37 800 Kč, úklid 5 250 Kč, provize 5 670 Kč a fixní náklady 4 000 Kč dávají 22 880 Kč. Rozdíl proti dlouhodobému pronájmu je 4 880 Kč měsíčně.

Před daní a bez započtení vašeho času. Rozdíl pak ještě ztenčí daň z příjmu a odvody. Příjem z pronájmu se zdaňuje podle pravidel, která si ověřte u finanční správy.

Kde leží bod zlomu

Každá noc přináší 1 800 Kč a odečítá se z ní úklid 250 Kč a provize 270 Kč, takže čistě zůstává 1 280 Kč. Fixních 4 000 Kč pak snižuje výsledek. Aby výnos dosáhl 18 000 Kč, musí se obsadit asi 17,2 noci, tedy zhruba 57 procent měsíce.

Tento práh je třeba brát jako minimum. Skutečná obsazenost kolísá podle sezony, lokality a kvality inzerátu. V zimě mohou být měsíce slabé a v létě silné.

Zvažte také rizika: výpadky kvůli opravám, nesplněná očekávání hostů, škody. Krátký pronájem je podnikání, které přináší vyšší potenciál i vyšší nejistotu. Dlouhodobý nájem je pohodlnější.

Skryté náklady, které tabulka nevidí

První je čas. Komunikace s hosty, předávání klíčů, kontrola úklidu a řešení problémů zabírají hodiny týdně. Pokud je nenahradíte najatou službou, platíte vlastní prací.

Druhá je vybavení a opotřebení. Častěji se mění prádlo, rychleji se opotřebuje nábytek a spotřebiče. Počítejte s rezervou na obnovu.

Třetí jsou poplatky a povinnosti. Obce vybírají místní poplatek z pobytu, který ubytovatel odvádí. Pravidla a sazby se liší a jsou stanovena obecně závaznou vyhláškou obce, proto je ověřte.

Pravidla, která je třeba ohlídat

V bytovém domě mohou domovní řád nebo stanovy společenství omezit krátkodobé ubytování. Sousedé si mohou stěžovat na hluk a v krajním případě to končí sporem. Zjistěte pravidla před zahájením.

Ubytovatel má povinnosti vůči hostům, například evidenci, a vůči cizincům hlášení. Podrobnosti se mění, ověřte je u příslušných úřadů. Při porušení hrozí pokuty.

Zjistěte, zda krátkodobý pronájem nevyžaduje živnostenské oprávnění nebo zda jde o příjem z pronájmu. Rozlišení závisí na rozsahu služeb. Informujte se u finanční správy nebo daňového poradce.

Časté otázky

Vyplatí se krátký pronájem vždy víc než dlouhodobý?

Ne. Vyplatí se jen při dostatečné obsazenosti a nízkých nákladech. V ilustraci výše byl bod zlomu zhruba 57 procent. Pod touto hranicí vychází dlouhodobý pronájem lépe.

Musím platit poplatek z pobytu?

Obvykle ano, pokud ubytováváte platící hosty. Poplatek stanoví obec a ubytovatel jej vybírá a odvádí. Sazbu a pravidla zjistíte na úřadu obce, kde byt leží.

Jak zdaním příjem z pronájmu?

Záleží na tom, zda jde o příjem z pronájmu, nebo o podnikání. Pravidla a sazby se mění. Poraďte se s finanční správou nebo daňovým poradcem a uchovávejte doklady o příjmech i výdajích.

Zdroje

• Finanční správa České republiky
• Ministerstvo pro místní rozvoj