Pět otázek, které si položit, než se zadlužíte na desítky let

Dluh na třicet let se podepisuje za odpoledne, ale splácí se celou jednu generaci. Většina lidí se rozhoduje podle toho, na jakou splátku jim banka dosáhne, ne podle toho, co jim udělá s životem. Rozdíl je zásadní: splátka, kterou banka schválí, nemusí být splátkou, kterou zvládnete při nemoci, mateřské nebo výpadku zakázky. Níže je pět otázek, na které si odpovězte předem, a jedna navíc pro případ, že vám výsledek nevyjde.

Kolik zvládnu splácet, když se příjem sníží?

Banka počítá s příjmem, který máte dnes, ale úvěr běží desítky let. Zkuste si vypočítat splátku při příjmu nižším o pětinu, třeba po ztrátě práce partnera nebo mateřské. Pokud by v takovém případě splátka spolkla většinu rozpočtu, je úvěr příliš vysoký.

Ilustrační výpočet: úvěr tři miliony na třicet let při úroku pět procent znamená splátku zhruba šestnáct tisíc sto korun měsíčně. Za celou dobu zaplatíte přibližně pět a tři čtvrtě milionu, přeplatek tedy činí skoro tři miliony. Čísla jsou orientační, přesný výpočet dá kalkulačka banky.

Spočítejte, co zbyde na jídlo, energie a dopravu. Do rozpočtu přidejte opravy, které s vlastním bydlením přijdou. Úvěr bez rezervy je křehký.

Jak velkou zálohu jsem schopen složit?

Vlastní prostředky snižují výši úvěru, a tedy i přeplatek. Banky obvykle požadují určitou minimální zálohu a při nižší účtují vyšší úrok. Čím víc složíte, tím levnější půjčku získáte.

Zálohu nikdy nepořizujte další půjčkou. Takový postup vytváří dluh na dluh a banky ho často odmítají. Pokud vlastní peníze nestačí, odložte nákup nebo zvolte levnější nemovitost.

Nezapomeňte na vedlejší náklady: daň z nabytí nemovitosti, poplatky, pojištění, stěhování a vybavení. Připravte rezervu vedle zálohy. Překvapení na začátku bývají nejdražší.

Jaký je můj skutečný strop ceny?

Strop se nepočítá z nejvyšší částky, kterou banka schválí, ale ze splátky, kterou unesete s rezervou. Vezměte měsíční splátku, odečtěte předpokládané náklady na bydlení a ověřte, že zbývá dost. Pak teprve hledejte nemovitost.

Nedejte se strhnout emocemi při prohlídkách. Nemovitost o pár set tisíc dražší znamená splátku o několik tisíc vyšší měsíčně. Za třicet let to dělá statisíce.

Porovnejte více bydlení. Menší byt, jiná čtvrť či starší dům mohou znamenat výrazně nižší dluh. Kompromis stojí za zvážení.

Co když po skončení fixace vzroste sazba?

Úroková sazba se obvykle fixuje na několik let. Po skončení se sjednává nová a ta může být vyšší. Ilustračně: při čtyřech procentech by splátka u stejného úvěru činila přibližně čtrnáct tisíc tři sta korun, tedy o necelé dva tisíce méně než při pěti.

Vyzkoušejte, zda byste zvládli splátku při sazbě o dva body vyšší. Pokud ne, zvolte nižší úvěr nebo delší fixaci. Jistota stojí za něco.

Počítejte i s možností mimořádných splátek. Smlouva má vymezit, kdy a za jakých podmínek je lze provést. Čím víc předčasně splatíte, tím nižší přeplatek.

Existuje levnější cesta k bydlení?

Nájem není vyhozená položka, pokud rozdíl investujete nebo ušetříte. Pro mobilní profesi či nejistý příjem bývá flexibilnější. Rozhodnutí nemusí být definitivní.

Družstevní či spoluvlastnické formy a menší byty jsou další možností. Každá má vlastní pravidla a rizika. Prostudujte stanovy a smlouvy.

Zvažte odložení nákupu o rok či dva a spoření. Vyšší záloha zlepší podmínky. Čekání někdy ušetří víc než spěch.

Když výsledek nevychází

Pokud po výpočtech vidíte, že úvěr je na hraně, nehledejte nebankovní zdroje, které situaci jen zhorší. Snižte cenu nebo odložte nákup. Nadsazení příjmu v žádosti je rizikové a může být trestné.

Pomoci může nezávislý poradce, který neodměňuje provize. Požadujte porovnání nabídek a písemný přehled. Rozhodnutí udělejte po klidném promyšlení.

Pokud již splácíte a nestíháte, kontaktujte banku dříve, než se objeví prodlení. Možnosti jako odklad či prodloužení existují. Včasná komunikace šetří problémy.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
• Kancelář finančního arbitra