5 možností, jak získat hypotéku na pozemek bez úspor

Banka na koupi pozemku jen výjimečně půjčí celou kupní cenu, protože pozemek bez stavby je pro ni méně jistá záruka než dům. Přesto existují cesty, jak koupit i bez velkých úspor: zajištění jinou nemovitostí, stavební spoření, spotřebitelský úvěr, pomoc rodiny a rozložená platba. Každá má jiné náklady a jiné riziko, takže jejich výběr stojí za srovnání. Níže najdete pět možností s tím, kdy se hodí a co si u nich ohlídat.

1. Úvěr zajištěný jinou nemovitostí

Pokud vlastníte byt nebo dům, banka může úvěr zajistit právě jím. Pozemek pak není jediná záruka a požadavek na vlastní peníze odpadá nebo se výrazně snižuje. Úrok bývá nižší než u neúčelových půjček, protože riziko banky je menší.

Za nižší úrok platíte vyšším rizikem. Když splácet přestanete, banka může prodat vaši zastavenou nemovitost, nejen pozemek. Před podpisem proto spočítejte, zda splátky zvládnete i při výpadku příjmu.

Zastavit lze i nemovitost někoho jiného, například rodičů, pokud s tím souhlasí. Je to dobrá cesta, pokud rodina chce pomoci, ale musí vědět, o co jde. Rozhodnutí ve věci zástavy by mělo být písemné a po právní konzultaci.

2. Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření může pomoci dvěma způsoby: naspořenou částkou a úvěrem po dosažení potřebné doby spoření. Je určeno na bydlení a koupě stavebního pozemku do této oblasti obvykle patří. Podmínky ale určuje smlouva a zákon, který se mění, proto si je ověřte aktuálně.

Překlenovací úvěr umožňuje čerpat dřív, než naspoříte cílovou částku. Úrok bývá pevný a předem známý, což usnadňuje plánování. Platíte však i za spoření a poplatky, takže porovnávejte celkový náklad, ne jen úrok.

Tato cesta je zdlouhavější, hodí se spíš pro ty, kdo koupi plánují s předstihem. Kdo potřebuje pozemek koupit za několik týdnů, na ni obvykle nestihne. Pak se dá využít jako doplněk, ne jako hlavní zdroj peněz.

3. Spotřebitelský úvěr na část kupní ceny

Chybějící vlastní podíl lze někdy doplnit spotřebitelským úvěrem. Je rychlý a nepotřebuje zástavu, ale úrok bývá výrazně vyšší než u hypotéky. Jde tedy o řešení pro menší částky, ne pro celou cenu.

Banky u hypotéky zkoumají, odkud vlastní peníze pocházejí. Úvěr na vlastní podíl často zhoršuje bonitu a některé banky ho neakceptují. Zeptejte se tedy předem, jak s takovým financováním naloží.

U spotřebitelského úvěru platí odstoupení do 14 dnů od uzavření smlouvy a banka musí uvést roční procentní sazbu nákladů. Porovnávejte právě RPSN, ne úrokovou sazbu. Nebankovní poskytovatel potřebuje licenci České národní banky, což si můžete ověřit v jejím seznamu.

4. Pomoc rodiny: dar, půjčka nebo spoluručitel

Dar od příbuzných je nejlevnější řešení, protože neplatíte úrok. Mezi nejbližšími příbuznými bývá dar osvobozen od daně z příjmů, ale podmínky si ověřte u finanční správy. Dar je dobré zdokumentovat smlouvou, aby banka viděla původ peněz.

Půjčka od rodiny funguje jako běžný úvěr, jen s lidštějšími podmínkami. I zde sepište smlouvu s výší, splatností a případným úrokem. Nedorozumění v rodině bývají horší než dluh u banky.

Spoluručitel ručí celým svým majetkem, i když pozemek nekupuje. Pro rodinného příslušníka to znamená skutečné riziko, o kterém se musí rozhodnout s plnou informovaností. Zeptejte se banky, zda spoluručitelství akceptuje a za jakých podmínek.

5. Rozložená koupě se splátkami prodávajícímu

Někdy se s prodávajícím dohodnete na zálohě a splátkách. Hodí se, když prodává soukromá osoba a nespěchá s penězi. Cenu i termíny stanoví smlouva, tudíž je vyjednatelná.

Rizikem je převod vlastnictví. Pokud zapíšete vlastnictví hned, prodávající ztrácí jistotu, a pokud až po zaplacení, vy riskujete peníze. Proto se používá advokátní nebo notářská úschova, která drží peníze, dokud nejsou splněny podmínky.

Takový obchod patří k právníkovi, ne k domácí smlouvě. Chyba v kupní smlouvě může způsobit, že vklad do katastru nemovitostí nebude povolen. Ověřte i to, zda na pozemku neváznou zástavy nebo věcná břemena.

Co banka u pozemku posuzuje

Banka zajímá, zda je pozemek stavební, jaký má územní plán a jak je dostupný. Louka nebo orná půda se financuje hůř než parcela připravená k zástavbě. Také vyžaduje odhad hodnoty od znalce či svého odhadce.

Česká národní banka stanovuje doporučení pro poměr úvěru k hodnotě zástavy a pro splátky vůči příjmům. Doporučení se v čase mění, proto si aktuální limity ověřte u banky. Proto platí, že úplná absence vlastních peněz je dnes výjimka.

Možnost	Hlavní výhoda	Hlavní riziko
Zástava jiné nemovitosti	Nižší úrok	Ztráta zastavené nemovitosti
Stavební spoření	Předvídatelné splátky	Delší příprava
Spotřebitelský úvěr	Rychlost	Vysoký úrok
Pomoc rodiny	Nízké náklady	Rodinné spory
Rozložená koupě	Flexibilita	Právní chyby

Časté otázky

Dá se koupit pozemek hypotékou bez jakýchkoli vlastních peněz?

Spíše výjimečně. Banky obvykle žádají vlastní podíl a řídí se doporučeními České národní banky. Bez podílu to jde většinou jen se zajištěním další nemovitostí. Podmínky se mění, proto je třeba zeptat se přímo banky.

Financuje banka i zemědělskou půdu?

Zřídka. Hypotéka míří hlavně na pozemky určené k zastavění. Pro zemědělskou půdu se hledají jiné formy úvěru, často s vyšším úrokem nebo s požadavkem na další zástavu.

Musím pozemek hned zastavět?

Záleží na úvěru. Hypotéka na pozemek často počítá s navazující stavbou a může stanovit lhůtu. Ověřte si v podmínkách, co se stane, pokud se stavba zdrží.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Český úřad zeměměřický a katastrální